週刊アクセス
 
 
平成12年 5月10日 第5号
 
     
  今週のヘッドライン  
 
物納撤回での相続税利子税率も引下げ
大野地価研究所・定点調査 "底打ち"から"上昇"ポイント増加
国土庁諮問機関 「不動産の証券化」報告書まとめる
三菱商事 中古住宅耐震・耐久性能評価会社設立
 
     
     
  物納撤回での相続税利子税率も引下げ  
  (速報税理 H12.5.1号)   
  延納・利子税率は昨年に引き続きH12改正でも更に引き下げられたが、新たに物納撤回後の金納・延納切替えに伴う利子税率も当分の間引き下げられることになった(相続税法施行令附則5項、租税特別措置法施行令54条)。適用は本年4月1日以後の期間分からである。

いわせてんか!
一部地域では「地価下げ止まり」が聞こえてきた。とりあえず物納した物件も、市場回復が見込まれるものについては延納への切替えが考えどころだ。正味手元に残る額で選択することが肝要である。
 
 
大野地価研究所・定点調査 "底打ち"から"上昇"ポイント増加
 
  (住宅新報社 Housing Times 5月10日)   
  昨年10月から今年4月の半年間の調査で、「主要都市の最高商業地」と「千葉県下住宅地」の変動率がマイナスとなったほかは、7つのエリアで1〜4%のプラス、2エリアで変動率0%という結果となった。しかし、「今後の見通し」で大阪は「底打ち」と予想されていない。
いわせてんか!
地価公示でも大阪圏は京都を除き下落幅が拡大してしまった。大阪に関して言えば、短期的にも地価動向(下落)は予断を許さない。
 

国土庁諮問機関 「不動産の証券化」報告書まとめる
H12.5.7日経
国土事務次官の諮問機関「不動産の証券化に関する研究会」は、「不動産の証券化」について報告書をまとめた。具体的な政策として、
  1.  不動産の価格や賃料、利回りといった各種の不動産指標(インデックス)の整備をはじめとした不動産情報の開示・公開を進める
  2.  社債や商業手形(CP)の流動性の向上。国債の商品性の向上など、証券(流通)市場の一層の整備に努める
  3.  個々の不動産の収益力を的確に価格に反映できるよう、不動産鑑定評価手法の充実と不動産鑑定士の資質の向上を図る
いわせてんか!
我々鑑定士が不断の努力と研鑽とによって、社会の要請に的確に応える高度な専門性と判断力を身につける必要がある。
そのためには、勉強会やセミナーへの積極的な参加と義務的な研修制度を行って、鑑定士全体の質の向上と専門性の高度化を進めていくことが求められるであろう。

三菱商事 中古住宅耐震・耐久性能評価会社設立
H12.5.2日経
三菱商事は、5月1日付にて住宅耐震・耐久性能評価を行う「株式会社ハウスグレード」 を設立した。6月1日よりまず首都圏にて評価サービスを開始予定。
良質な中古住宅の流通促進を目指し、中古木造一戸建住宅を対象に、構造耐久性能(耐震性能)・耐久性能の実地調査を行い、調査結果により、4段階のグレード付与(ランク付評価)を行う。
又、三和銀行、東京三菱銀行等との提携により、グレードに応じた住宅ローン金利の優遇、返済期間延長等のスキームも構築中で、中古住宅取得に当たり評価を行うことにより、寄り長く住める安全な家とともに、利用者が経済メリットも合わせて享受できるとしている。評価に当たっては、第三者の立場から、同一基準でグレード付を行うことにより、公平な評価を行うことが重要との観点から、評価のみを行う独立会社を設立したもの。
いわせてんか!
木造住宅は築後20年程度で経済価値はなくなると言われており、諸外国に比べ寿命の短さが問題視されるようになっている。我が国の不動産に対する考え方、特に建物については、一般にスクラップアンドビルドを前提にする考え方が根強く、土地と建物は別の不動産とする独特の財産法制度及び住宅メーカーの営業戦略もあり、中古住宅の売買においては建替えを前提として、建物の価値は殆ど評価されないことが多かった。
一方、土地に建物が「附合」する諸外国においては、建物の減価を最小限に留めるよう日頃から絶えず居住者・所有者がリフォーム等維持・管理するのが通常である。アメリカでは、維持・管理の良好な中古住宅で売却損がでることはまずないと言われており、イギリスではむしろ古い建物ほど貴重がられるといった一面もある(「幽霊」が出るほどの古い家屋は、由緒正しいと評価される向きもあると聞く)。
近年我が国においては、資産価格の下落傾向が長期にわたり、高額の耐久資本財であるマイホームの投下資本の回収が長期に亘るのに対して、その価格が早期に減価してしまうことにより住み替えが阻害されることは、個人の資産形成・生涯生活設計上好ましくなく、又省資源の観点からも、建物を上手に長持ちさせようという考え方が強くなってきている。更に、リフォーム市場を拡大させたいという住宅メーカー等の思惑もあって、今後このような中古住宅流通の促進策が強化されるものと思われる。


 ※「いわせてんか」は、(株)アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。

           
 
  ―平成12年 5月10日号・完―  
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