澤野	『…合理的バブルができ上がる場合は、一つは需給関係、市場性から出てくる場合と、もうひとつは証券化とか何かで本来の土地、建物の経済価値以上に付加価値がつくようにして売る場合があるのではないかという気がします。そういうプラスアルファの部分は、本来の土地建物、不動産の価値が幾らかということがまさに問題なのかもしれませんが、人工的に形成される合理的バブル部分として考えうるのではないかと・・思ったのですが…』
村木	『本来の土地、建物の経済価値以上に付加価値がつくようなケースとしては、合理的バブルの場合と、営業権が付着していると考えられる場合があります。澤野さんが今例として出された証券化のケースなどもその一例をと思われ、もっと身近なものでは、高収益の特殊なテナントが入っている賃料の高いビルの収益価格のケースが挙げられます。合理的バブルと営業権は分けて考えるべきだと思います。…単なる土地・建物をプロが金をかけて投資家を組成して、証券化する。そこに企業努力があり、一つの組織体ができるわけです。不動産はその中の最大の構成要素ですが、その上の部分に組織体としての一つのゴーイングコンサーンバリューが生まれています。つまりこれは営業権です。』

　今月の不動産鑑定のセミナーでは、借地権や地代を法的（権利）側面と経済的側面に分けて、各々の専門分野の方々が議論している。これは、H17.5(社)日本不動産鑑定協会・法務鑑定委員会・不動産権利割合専門委員会発表の「借地権と底地に係る権利者の権利の割合に関する検討報告書」を受けての対談であった。
　「合理的バブル」とは、地価上昇下における経済価値を超える価格形成の部分をいうとする。それと証券化や優良テナントによるプラスアルファ部分を分けて考えよという村木氏の指摘である。これを「営業権」と総括し、ゴーイングコンサーンバリューだとする。
　バブル期の借地契約で、今となっては「非常に高い」と主張する訴訟がある。その場合、本来の意味でのバブルの清算は必要だが、企業努力としての営業権部分まで切り下げることは不当であろう。“どこまでがそれか”という議論はまた難しいものではあるが、不動産本来の価値と、これを利用して賃貸や事業収益を生み出す企業の価値は峻別しなければならない。
　これがいわゆる「収益分析法」的に、事業・賃貸収益から「帰属地代」を求めていくベースとなる。上記、継続企業の営業権に対する適正な分配分をとった後の残余は、当然不動産に帰属する取り分であろう。
　検討報告書では、このように地代や借地権の中身を属性別に分類し、各々について分析した上で、適正な権利割合とこれに対する価値を把握しようと試みる。社会現象として、このような揉め事（賃料や補償などが高い・安いといったこと）が多く起こっていることに起因するものだろうが、新規の賃料と継続している契約賃料が、どちらが高いかよくわからなかったり、その構成要素の説明が不十分であったりすることが原因である。
　特に、高度な商業地域や事業を行っている場合に顕著であり、十分な議論と一定の方向性が望まれる。