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平成17年7月27日 第272号 |
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今週のヘッドライン | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
平成15年度宅地供給量推計、民間供給増加で全体の減少量小幅に 継続賃料の鑑定評価をめぐって・賃料改定における最近の裁判の動向 |
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平成15年度宅地供給量推計、民間供給増加で全体の減少量小幅に | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(R.E.port H17.7.14) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
国土交通省は13日、平成15年度における全国の宅地供給量の推計結果を発表した。 同調査は、各分野の事業者の供給実績等に関する調査に基づき、昭和41年から毎年推計を行なっているもの。 これによると、平成15年度分の全国の宅地供給量は、6,600ha(対前年度比▲1.5%)となり、減少量は小幅だったものの、前年度に引き続き推計開始以来最小となった。内訳は、民間供給が5,200ha(同0%)で横ばい、公的供給が1,400ha(同▲6.7%)。 また、三大都市圏については、近年減少傾向にあったが、民間供給3,000ha(同7.1%増)、公的供給700ha(同▲12.5%)、全体で3,700ha(同2.8%増)と微増。全国の宅地供給量に占める割合は56.1%と、前年度(53.7%)よりも増加した。 宅地供給量推計でいう宅地とは、(1)今まで住宅の敷地となったことがなかった宅地で、当年度に新規にその上で住宅が着工されたもの、(2)当年度に住宅用地として造成が終わり、いつでも使用が可能な状態となったもの、をさす。 三大都市圏では、民間主体の供給動向が、平成14年度調査で、それまでの減少傾向から横ばいへと変化が見られていた。今回の平成15年度調査では前年度より増加となった。 全国で見ると、平成15年度については民間主体の宅地供給量が横ばいになった。これは、三大都市圏における新規供給量の増加による部分が多いと思われる。一方、その他地域(地方圏)で既存ストックがある程度消化され、新規供給がなされるような需給バランスに至っていると見ることもできそうだ。 新設住宅着工戸数が、首都圏では平成15年度の対前年度増加から平成16年度は若干減少に転じた。一方、三大都市圏以外の圏域(その他地域)では、平成15年度の対前年度減少から平成16年度は増加に転じた。(平成17年5月11日 第261号 昨年度の住宅着工1.7%増、2年連続でプラス参照) 宅地供給量と住宅着工戸数の推移を見るに、平成14年度〜平成15年度にかけて、当初は三大都市圏の中でも首都圏がその供給量を押し上げた可能性が高い。首都圏から中部圏・近畿圏・その他地域へと、新規供給のエリアが移行しつつあると見ることができそうだ。 その首都圏であるが、国土交通省が行った「経済社会の変化に対応した大都市圏(首都圏)郊外部の整備方策等検討調査」の「首都圏の2000―2020年の人口変動推計」では、都心から75分以上のエリアでは、2000―2020年の20年間で約6万人の減少になると推計している。 この首都圏での傾向は、中部圏、近畿圏でも当てはまるかもしれない。一方、地方圏や中部圏、近畿圏では、特に郊外エリアにおいて、地縁的選好や産業構造などにより駅勢圏以外の生活圏が形成されている場合も見られ、その場合には首都圏での傾向とは違う人口変動が生じている可能性がある。ただ、通常は駅を中心に生活圏が形成されることから、郊外エリアや地方圏でも、概ね同様の傾向となるのではないか。 上で述べたような人口の推移やそれに伴う宅地供給・着工戸数の推移、首都圏の動きが他の圏域に波及するという傾向。そして、それら圏域内での市区町村や、より細分された地域においても、一定の波及が見られるという構図は、その地域の特性(例えば、駅勢圏以外の生活圏の形成など)に応じてその影響の仕方は異なるものの、これからもより強まったかたちで、見られることとなるように思われる。 |
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継続賃料の鑑定評価をめぐって・賃料改定における最近の裁判の動向 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
((社)大阪府不動産鑑定士協会 H17.7.26研修) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
大阪府不動産鑑定士協会において、上記表題での研修会が行われ、240名の鑑定士が聴講した。その中での気になる点をピックアップする。(なお、下記は筆者のまとめであり、本来両氏が主張されている点と異なる解釈がある可能性はご容赦いただきたい)
神戸大学名誉教授(経済学) 大野 喜久之輔 氏
〜理論として
〜実務として
〜提案として
弁護士、関西学院大学ロースクール教授 小山 章松 氏
まず大きいのは、当り前だが新規賃料では継続賃料とはならないということ。 サブリース最高裁判決(H15.10.23、平成14年(受)852)差し戻し審の東京高裁H16.12.22(平成15年(ネ)5399)においては、
と判示している。
契約当初の合意賃料が、当時の周辺相場賃料より高いことについて、特別事情の下に相対的に合理的(本件では、賃貸人が借入を予定していたビル建築費用についての銀行融資の返済等を考慮したため)であるなら、これをベースに継続賃料を考えねばならないのである。ここが従来の判断と決定的に異なる点である。
次に、ちゃんと説明した鑑定書を作るということ。
現在の不動産鑑定評価基準の継続賃料評価手法は、今の市場状況である地価下落・混迷期において特に、評価理論と実務指針が未整備であると大野教授は指摘された。教授の提案の如く、鑑定士の業界団体である鑑定士協会が音頭を取って、鑑定士間で大いに議論を交わし、経済・法といった継続賃料に関わる要素のプロとの対話を十分経たうえで、時代に対応したルールを早急に打ち出す必要があるだろう。経済は日々変化するものであり、これに対応する指針があって始めて、的確な鑑定評価が可能となる。 |
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※「いわせてんか」は、(株)アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
―平成17年7月27日号・完― | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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宇治式部郷・源氏歌あわせ |