週刊アクセス
 
 
平成18年10月4日 第334号
 
     
  今週のヘッドライン  
 
地域情報閲覧サービス「地図インフォ」
先週号「日本人は昔から"持ち家志向"なのか?」で、ひと議論!?
 
     
地域情報閲覧サービス「地図インフォ」
  (財団法人 日本地図センター 2006.10.2)  
 

いわせてんか! 地域情報閲覧サービス「地図インフォ」が10月2日公開された。
 人口、世帯数、伸長率、人口構成比や、2kmの範囲の、役場・出張所、郵便局、学校、大型小売店(1000m2以上)、鉄道駅などについて、「町丁目」単位で編集されたデータが閲覧できる。コンパクトにまとまっていて、「短時間」で、大まかに地域の概況を知ることができる。
 ただ、広く、一般向けの仕様という印象であって、これらのデータの持つ意味を少し踏み込んで考えようとすると、使いづらさが出てくる。例えば、比較しづらい点で、人口関連のデータについて他の地域との比較がスムーズにいかないことや、長期時系列での比較がなされていないこと、などのため。その仕様のためか、データの持つ意味を考える作業と加工・編集作業との補完の関係をみると、やや利用に乏しい面があるように思う。

 
 
 
 
先週号「日本人は昔から"持ち家志向"なのか?」で、ひと議論!?
   
 

いわせてんか!先週号の記事について、社内で議論がでた。
ちょっと、覗いてみると…

(登場人物)

A 分譲マンション(持ち家)DINKS鑑定士
B 分譲マンション(転勤者物件の定期借家を賃借)2人の娘のパパ鑑定士

>「あなたは持家志向か?」

A そもそも、「持家」がええか「賃貸」がええか、という議論は、いま賃貸に住んでいる人の中での話やろ。もうマンションや建売を買うた人間には、議論する意味がないやんか。

B いやいや。ライフサイクルに合わせて、転勤の一時貸しや、次に売るときの“ためし賃貸借”なんか、賃貸市場が充実すれば、いま持ち家の人も助かる場合があるかもしれへんよ。古くなったり、手狭になったり、儲けてもうちょっとええところに住みたかったり、子供が自立して郊外の広い戸建てよりは都心のマンションに買い替えたい(前の家は一時的に貸して、新ローンを払いつつ、売り時に売る)ときなんか、投資風にいえば“出口戦略”の選択肢が増える。賃貸市場がちゃんとしたら、持ち家から賃貸へかわる層も増えてくるんとちゃうかな?。

A そんなんは、今の定期借家で十分とちゃうの?

B いや、そこまで広まっとらんし、なんせモノが少ないわ。

>まともな広さのマシな賃貸住宅がない。あっても、賃料が高い。

A 広ければ賃料総額が高くなるのは当たり前やけど、m2単価は逓減する。
借主の目で見れば「賃料が高い」かもしれへんけど、貸主側から見ればどうやろ?
公平・中立な立場の不動産鑑定士としてはちょっと、片方よりの意見とちゃうか。

B 住む人のふところにかかわるのは家賃の総額やろ。また、正当事由や継続賃料の抑制なんかで、一時金もあわせて、特に広い(ファミリータイプの)賃貸が高めになっとる(供給自体が少ないことによる均衡家賃の上昇が大きい)。今の制度では、“合わない”貸主もおるやろけど、ちゃんとした仕組みで賃貸市場が動けば、市場賃料ベースで採算を考えることができるやろ?

A いま高い賃料で貸せてんのに、建て替えてまで広いん作るやろか?

B それもそやな…。そーすると、築年が古うて、空き部屋が増えてこまっとる賃貸の改装や、建替えを考えとるオーナーなんかがねらい目なんかな。また、団塊の人の郊外戸建てなんかを、車世代で庭の欲しいファミリーが借りやすくする、というのも引きがあるかも。今あるストックとしての住宅をええように使う。建替え時やライフサイクルに伴う変化をスムースにするっちゅーのがポイントやな。

>一時金がべらぼうに高い。

A 借りとる人間には、えらい出費やろな〜。
 でも、賃料水準、修繕費等の諸費用なんかもひっくるめたら、投資採算ベースからはずれるほど高いやろか?

B 正直、しんどいで。 ボクはここ6年で3回引越ししたんやけど(子供ができて、大きくなる過程で)、何でこんなに一時金がかかるのか不思議やわ。敷金も、スッとは返してくれへんし。でも、最近、賃貸市場が元気になったり、判例できつーいこと言われたんで、一時金が段々下がってきとる。正当事由なんかの供給への縛りがなくなったら、“先にとっとく”必要性も薄れるんで、もちょっと下がるんちゃうかな。ほんなら、転居コストはごっつ減るし、ついでに家賃も下がれば万々歳。暮らしにおーた家を選ぶことができる。
 貸しとる人間の採算は、いま狭いやつで考えとる。広いのんは元々ごっつ少ないさかい、それだけでも市場賃料は高うなるわな。ファミリーは長うおるから空室率もへるし、利回りで言うたら低くても採算にはのってくるんとちゃうかな。

A なんでもええけど、引越ししすぎやろ。も、ちょっと先のこと考えたら?

B 痛いとこつくな〜

>35年も借金を返すような地獄

A 賃貸なら、一生家賃地獄・・・

B だから、仕方なく持ち家になるんやろ。

A いや、仕方なくやないで。その地域にずーと住みたい、と思うたから買うたんや。「一国一城の主」はええよ。

B 結果として、そこにもっていかれとるようで、いややねん。

A ライフスタイルや価値観が違うさかい、「賃貸」か「持家」という結論は人それぞれやろ。家は損得勘定だけで判断すべきではないんやろけど、一番ムダが多いんは、長年賃貸に住んで家賃を払い続けた後でローンを組んでマイホームっちゅーパターンちゃう?

B それワシやがな! やっぱ、買うしかないんやろか…

 
 
 
 
 
 
 ※「いわせてんか」は、(株)アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。

  ―平成18年10月4日号・完―  
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