平成２２年２月３日　第５０８号
	今週のヘッドライン
	梅田と江坂のオフィス賃料は逆の動きをしている 　―地区別平均賃料の推移から、賃料を予測する
	梅田と江坂のオフィス賃料は逆の動きをしている 　−地区別平均賃料の推移から、賃料を予測する
	三鬼商事さんは「市況・データ情報【地域別オフィスデータ】」）で、たとえば大阪なら代表的な７地区（梅田、南森町、淀屋橋・本町、船場、心斎橋・難波、新大阪、江坂）に地域割りをして、当該地域の新規及び既存ビルの平均賃料や空室率を時系列的に毎月公表されている。 　そこでの観察なのだが、梅田と江坂がちょうど反対の動きをしている。リーマンショック前（〜H20.8）までは、梅田が上昇・江坂が下落、それ以降は梅田が下落・江坂が上昇しているのである。空室率は、梅田はサブプライム後（H19.10）を底に、現在まで一貫して上昇しているが、江坂はH19.10から一気に上昇したものの、H21に入ってから高止まりではあるが横ばい化した。それに呼応して、H21以後、江坂の賃料がジリジリ上がっているのである。水準的に底であり、値ごろ感があるのだろう。 　短い期間の時系列データを見ると月ごとの変化が大きいため“流れ”が見えにくいが、５年、１０年のグラフで見ると大きな転換点などが見えやすい。賃料の予測には、このような地域間の代替性や転換点の把握なども重要な要素となるだろう。
	※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。
	―平成２２年２月３日号・完―
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