平成２２年２月２４日　第５１１号
	今週のヘッドライン
	減損会計、再び。（２） 　―ある土地で、特殊な事業と一般的な事業のどちらが高値をつけられるか？
	減損会計、再び。（２） 　−ある土地で、特殊な事業と一般的な事業のどちらが高値をつけられるか？
	建物で行う事業から支払える賃料を、当該事業のリスクを含んだ還元利回りで還元すると、その事業から考える不動産の収益還元価値が求められる。 　前回の減損会計論で、「時価と使用価値を比較して、事業そのものを考える機会に」と提案したが、具体的には、その事業から支払うことが可能な「支払可能限度賃料」を資本還元した収益価格と、これと“違う事業”（たとえば、一般的な賃貸住宅事業）などから求められる収益価格を比べるという作業を考えてみる。 　特殊な事業、特に転用の利かない特殊な建物や事業内容をもつ事業ほど、特有の計算方法やリスクを考えなければならない。今から事業を立ち上げるなら、一般の事業と更地の競争入札をした場合、どちらが高い指値ができるのか？（その指値は適切か？）　もう建物がある場合は、立地や商圏、競合状態、これからの市場推移を考えると、オペレーションを改善すれば減損しなくていいのか、それとも撤退がベストなのか？　当該事業以外で一番有効な利用方法である事業者（もしくは、一般的な不動産事業。）がどんな価格をつけるのかをシミュレートするのが、重要な論点であると思う。 　簿価に固定された投下資本たる「土地価格」。他の人が使ったほうが利回りがいいのなら、考えものである。
	※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。
	―平成２２年２月２４日号・完―
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	アクセス鑑定『今日のおやつ』 今週は暖かいですね！お花見の季節と間違えそうです。