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平成24年11月21日 第644号 |
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今週のヘッドライン | ||
直近合意賃料を判定する際の留意点 −とにかく、賃貸借契約の全期間を分析しないとわからない |
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直近合意賃料を判定する際の留意点 −とにかく、賃貸借契約の全期間を分析しないとわからない |
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(H20.2.29最高裁第一小法廷判決) | ||
「賃料増減額請求の当否及び相当賃料額は、直近合意賃料※が合意された日から賃料増減額請求の日までの間の経済事情の変動等を考慮して判断されなければならない。」 ※「直近合意賃料」 … 賃貸借契約の当事者が現実に合意した賃料のうち直近のもの
平成20年02月29日最高裁一小判決
最高裁は、借地借家法11条・32条所定の要件の判定時には、「直近合意賃料が合意された日から賃料増減額請求の日までの間の経済事情の変動を考慮」せよ、という。この変動、すなわち、賃貸借契約の当事者が契約締結もしくは現実に合意した時点における「基礎となる事情」が、価格時点までの間にどの程度変動したか(非常に大きな変動であることが必要か?)と、契約条件(契約賃料額を含む、現実に合意した契約内容)のうち重要な要素である「賃料額決定要素」を天秤に掛けて、「賃料増減額請求の当否及び相当賃料額の判断」の根拠とすることを要求する。(賃料増減額に関するリーディング最高裁H15.10.21判決) まず、継続賃料の不動産鑑定評価で、この「直近合意賃料」とかかわりがある賃料は以下の1及び2であり、各々が定められた時点も2つあり、ここに「直近合意賃料」を加えると、合計3つの賃料概念と設定時点が出てくることになる。
(賃料概念) − (設定時点)
(1) 現行賃料が当初契約賃料のまま変わっていない場合は、「1=2=3」となる。 なお、鑑定評価基準上は、1及び3の賃料及び時点は定義されていない。この最高裁が出る前の基準なので、当然といえば当然である。それどころか、平成2年が継続賃料に関する鑑定基準の最終改定時点(!)なので、「契約を考慮せよ」と指示する、前記平成15年のリーディング最高裁ですら反映されていないのである。「契約」や「合意」、継続的な契約関係という時系列概念が十分に記載、整理されていない中で、鑑定士は継続賃料の鑑定評価を実施しているのが現状だ。
さて、鑑定基準がこんな状態の中、実務的に「直近合意賃料」を判定する手順とその留意点はなにか?
鑑定士にとっては、賃貸借契約内容の確認・分析や賃料額決定要素の判定も、「直近合意賃料」の判定も、従来の鑑定慣行からすれば馴染みのないものであるが、最高裁によって継続賃料の判断要素として取り上げられ、紛争当事者の納得のためにも必要不可欠であると考えられることから、きちんと鑑定評価の手順として組み入れ、鑑定書に記載しなければならないだろう。 |
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※「いわせてんか」は、(株)アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。 | ||
―平成24年11月21日号・完― | ||
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