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平成25年11月20日 第682号 |
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今週のヘッドライン | ||
直近合意賃料、再び − 「現実に合意」「相応の交渉を経た上の合意」かどうかを証拠立てる |
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直近合意賃料、再び − 「現実に合意」「相応の交渉を経た上の合意」かどうかを証拠立てる |
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(最高裁H20.2.29、H25.3.28) | ||
平成20年02月29日最高裁一小判決【賃料減額確認請求本訴,同反訴事件】 (平成18(受)192)(破棄差戻し) 賃貸借契約の当事者が現実に合意した賃料のうち直近のもの(以下,この賃料を「直近合意賃料」という。)(下線は筆者。以下同様。) 本件自動増額特約によって増額された純賃料は,本件賃貸契約締結時における将来の経済事情等の予測に基づくものであり,自動増額時の経済事情等の下での相当な純賃料として当事者が現実に合意したものではないから,本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額を判断する際の基準となる直近合意賃料と認めることはできない。
平成25年03月28日最高裁一小判決【損害賠償等請求住民訴訟事件】 地方公共団体の長がその代表者として一定の額の賃料を支払うことを約して不動産を賃借する契約を締結すること…は,当該不動産を賃借する目的やその必要性,契約の締結に至る経緯,契約の内容に影響を及ぼす社会的,経済的要因その他の諸般の事情を総合考慮した合理的な裁量に委ねられて(いる) 相応の交渉を経て本件賃貸借契約を締結するに至った経緯それ自体が不当なものであったとはいえ(ない)
賃貸借契約に定められた賃料の額(は)当事者間で相応の交渉を経た上で合意されたものであ(る)
先日、大阪の不動産鑑定士協会で上記引用の最高裁に関する研修会があった。そこで「直近合意賃料」が取り上げられたが、その概念は未だ抽象的であり、実際にどの契約賃料がそれと判断できるのか、判然としない。
さあ、どうするか? 十分な交渉には、当然ながら現在及び将来の経済事情の予測、これに伴うリスク想定を含んでいるだろうから、賃貸借契約の当事者双方から、リスク負担についての要望が出され、具体的な契約条項や覚書などで明文化などしながら、契約賃料の額や賃料改定条件などを合意していくはずである。具体的には、家主なら賃料相場の変動リスク、借主、例えば事業者なら、売上の変動リスク(結果として、賃料支払限度額の変動リスク)を十分に判断して交渉を進めていくはずである。当然、その時点におけるお互いの目的や必要性、緊急性(貸急ぎ、借り進み)、社会的経済的事情などを原因として「借りてほしい」「貸してほしい」という力関係はあるのだから、対等な条件で契約が決まるわけではない。しかし、十分な交渉を経た上なら、不平等も納得ずくの「現実の」合意なのだろうから、その約束は守らないといけない。そうすると、「リスクの読みが外れた」「不平等に決められた」といって、借地借家法に頼って賃料増減額をするのは信義に反するだろう。
最高裁は、現行の借地借家法の枠組みの中で、こんな時代に合わせて、極力契約を重視する方向に転換しているのだと感じる。だから、「賃料増減額請求の当否」という関門を新たに設け、当事者が重視した「賃料額決定要素」をその判断基準とした。また、「合意」という契約の根幹を特に重視することで、経済事情の変動という社会的、経済的要因よりも契約当事者の約束事を大事にしたのだろう。
2つの最高裁が示す「直近合意賃料」は、契約賃料のうち、相応の交渉を経た上で現実に合意された直近のものである。その判断には、相応の交渉を経て本件賃貸借契約を締結するに至った経緯を分析し、当事者双方が将来の経済事情等の予測に基づいていたか否かを判断する必要があろう。 |
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※「いわせてんか」は、(株)アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。 | ||
―平成25年11月20日号・完― | ||
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本格的に寒くなってまいりました。PM2.5も含め、外出にはご用心!
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